Membeli rumah atau tanah bukan sekadar melihat lokasi, luas bangunan, harga, dan fasilitas yang ditawarkan. Ada satu hal penting yang tidak boleh dilewatkan, yaitu memastikan status dan dokumen legalitas properti. Kesalahan dalam memahami dokumen kepemilikan dapat menimbulkan masalah di kemudian hari, terutama ketika properti akan dijual kembali, diwariskan, diagunkan, atau digunakan untuk keperluan lain.
Di Indonesia, istilah SHM, HGB, dan AJB cukup sering muncul dalam transaksi jual beli properti. Ketiganya sama-sama berkaitan dengan tanah dan transaksi properti, tetapi memiliki fungsi serta kedudukan hukum yang berbeda.
Karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak menganggap SHM, HGB, dan AJB sebagai tiga jenis sertifikat yang sama. Memahami perbedaannya sejak awal dapat membantu Anda lebih teliti sebelum mengeluarkan uang dalam jumlah besar untuk membeli properti.
Perbedaan SHM, HGB, dan AJB
Agar lebih mudah dipahami, ketiganya dapat dibedakan berdasarkan fungsi masing-masing. SHM merupakan bentuk hak milik atas tanah. Pemegangnya mempunyai hak milik atas tanah tersebut sesuai ketentuan hukum.
HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dalam jangka waktu tertentu. Sementara itu, AJB merupakan akta yang digunakan dalam transaksi jual beli untuk membuktikan terjadinya peralihan atau transaksi atas hak tanah atau properti.
Dengan kata lain, SHM dan HGB berkaitan dengan status hak atas tanah, sedangkan AJB berkaitan dengan proses transaksi jual beli. Perbedaan ini penting karena masih ada calon pembeli yang mengira AJB merupakan sertifikat. Padahal, AJB dan sertifikat memiliki fungsi yang berbeda dalam transaksi properti.
Apa Itu SHM dan HGB?
SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan salah satu bentuk hak atas tanah yang memberikan kedudukan kepemilikan paling kuat bagi pemegang haknya. SHM umumnya digunakan untuk tanah yang diperuntukkan bagi kepemilikan perseorangan, termasuk rumah tinggal.
Pemegang SHM mempunyai hak untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Hak ini juga dapat dialihkan melalui jual beli, hibah, atau pewarisan selama prosesnya dilakukan sesuai aturan pertanahan.
Berbeda dengan SHM, HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Artinya, pemegang HGB memiliki hak atas bangunan dan penggunaan tanah dalam jangka waktu tertentu sesuai ketentuan yang berlaku.
HGB cukup umum ditemukan pada properti seperti rumah di kawasan perumahan, apartemen, ruko, hingga properti komersial. Status HGB bukan berarti properti tersebut ilegal atau tidak dapat diperjualbelikan. Hak ini tetap merupakan hak atas tanah yang diakui secara hukum selama terdaftar dan memenuhi ketentuan yang berlaku.
Hal yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu HGB. Berbeda dengan SHM, HGB memiliki masa berlaku tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbaharui sesuai persyaratan yang berlaku. Karena itu, calon pembeli properti dengan status HGB perlu mengetahui kapan hak tersebut berakhir. Jangan hanya melihat harga dan lokasi properti tanpa memeriksa masa berlaku haknya.
Informasi mengenai HGB juga penting apabila Anda berencana menggunakan properti tersebut dalam jangka panjang. Pastikan Anda memahami mekanisme perpanjangan atau pembaharuan hak serta siapa yang bertanggung jawab dalam proses tersebut.
AJB Bukan Sertifikat Kepemilikan
Istilah ketiga yang sering membuat calon pembeli bingung adalah AJB atau Akta Jual Beli. AJB berbeda dari SHM dan HGB. AJB bukan merupakan jenis hak atas tanah, melainkan dokumen yang membuktikan bahwa telah terjadi transaksi jual beli tanah atau properti antara penjual dan pembeli.
Dalam proses jual beli tanah, AJB dibuat melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah persyaratan transaksi dipenuhi. Dokumen tersebut menjadi bagian penting dalam proses pengalihan hak dari penjual kepada pembeli. Karena itu, seseorang yang hanya memegang AJB tidak boleh langsung menganggap bahwa AJB memiliki kedudukan yang sama dengan sertifikat tanah.
Setelah transaksi dilakukan, proses administrasi pertanahan perlu dilanjutkan sesuai ketentuan agar perubahan data pemegang hak tercatat pada sertifikat. Dengan demikian, pembeli tidak berhenti pada proses penandatanganan AJB saja.
Jangan Hanya Percaya pada Dokumen yang Ditunjukkan Penjual
Ketika membeli properti, jangan hanya mengandalkan dokumen yang diperlihatkan oleh penjual atau agen pemasaran. Calon pembeli perlu melakukan pemeriksaan secara menyeluruh.
Salah satu hal yang perlu diperiksa adalah kesesuaian antara identitas pemilik dengan dokumen kepemilikan. Jika penjual bukan pemilik yang namanya tercantum dalam sertifikat, cari tahu dasar kewenangannya untuk menjual properti tersebut.
Periksa juga luas tanah, lokasi, nomor sertifikat, serta data lain yang tercantum dalam dokumen. Pastikan informasi tersebut sesuai dengan kondisi properti yang akan dibeli. Selain itu, calon pembeli perlu memastikan apakah terdapat hak tanggungan, sita, sengketa, atau catatan lain yang melekat pada tanah. Pemeriksaan seperti ini penting untuk mengurangi risiko munculnya persoalan setelah transaksi selesai.
SHM, HGB, dan AJB memiliki fungsi yang berbeda. SHM berkaitan dengan hak milik atas tanah, HGB merupakan hak guna bangunan dalam jangka waktu tertentu, sedangkan AJB merupakan akta yang berkaitan dengan transaksi jual beli.
Memahami perbedaan tersebut akan membantu calon pembeli lebih teliti ketika mengecek dokumen properti. Jangan hanya tertarik pada harga murah, lokasi strategis, atau desain rumah yang menarik. Pastikan juga status tanah dan dokumen hukumnya jelas.
Sebelum membeli, periksa dokumen, cocokkan data dengan kondisi di lapangan, pahami status hak atas tanah, dan konsultasikan prosesnya kepada PPAT jika diperlukan. Dengan langkah tersebut, Anda dapat mengurangi risiko masalah legalitas dan membuat keputusan pembelian properti dengan lebih matang.
Jika Anda sedang mencari hunian yang pasti sudah terpercaya serta dekat dengan tempat kuliner, Anda bisa mempercayakannya ke Ray White Projects Indonesia. Untuk informasi lebih lengkap, Anda bisa langsung mengunjungi website Ray White Projects Indonesia di Ray White Projects Find a home that suits your lifestyle with Ray White!
